Hypotekárny slovník

A

Americká Hypotéka – alebo inak povedané bezúčelový úver, pri ktorom nie je potrebné dokladovať účel použitých prostriedkov. S bežnou hypotékou má spoločné akurát to, že nie je potrebné preukazovať účel na ktorý sa peniaze použili.  Keďže nie je potrebné preukazovať účel použitia finančných prostriedkov, poskytujúca banka zohľadňuje túto mieru rizika s vyšším úrokom za jej poskytnutie.

Anuitná splátka – jedná sa o pravidelnú najčastejšie mesačnú splátku úveru, ktorá sa skladá z úroku a istiny úveru. Na začiatku splácania poskytnutého úveru väčšiu časť splátky tvoria úroky, zvyšnú časť splátka istiny úveru. Postupom času sa podiel medzi úrokmi a splátkou istiny úveru mení – klesá výška zaplateného úroku a stúpa výška úmoru istny.

B

Bonita – jedná sa o celkové posúdenie schopnosti splácať poskytnutý úver. Hodnotí sa finančná situácia príjmy, povinné výdavky, iné splátky ako aj jeho platobná disciplína pri iných úveroch.

Č

Čerpanie úveru – jedná sa o poskytnutie finančných prostriedkov banky na účet určený v zmluve o poskytnutie úveru, spravidla na účet predávajúceho. Čerpanie úveru je možné jednorázovo pri kúpe nehnuteľnosti, alebo v postupne. K postupnému čerpaniu dochádza spravidla pri stavbe rodinného domu kde sú prostriedky banky uvoľňované postupne.

D

Dátum splatnosti – je dátum, do ktorého má byť uhradená splátka úveru, spravidla v tento deň banka odpíše prostriedky z účtu klienta.

Dlžník – v prípade bankových úverov sa jedná o osobu (či už fyzickú alebo právnickú), ktorá sa zmluvne zaviazala vrátiť bankou poskytnuté peniaze v stanovených splátkach spolu s úrokmi. Dlžník má voči veriteľovi záväzok, a veriteľ voči dlžníkovi pohľadávku.

Dlžný zostatok – zostatok úveru – jedná sa o čiastku poskytnutého úveru zvýšenú o úroky a ostatné poplatky veriteľa.

F

Fixácia úrokovej sadzby –  s týmto pojmom sa stretávame spravidla pri hypotékach, alebo dlhodobých pôžičkách jedná sa o obdobie, počas ktorého sa úroková sadzba a ani výška anuitnej splátky nemení. Spravidla sa úroková sadzba fixuje na 1, 3, 5 alebo 10 rokov. Ak sa očakáva rast úrokových sadzieb je výhodné úrokovú sadzbu fixovať na dlhšie obdobie, pokiaľ sa očakáva pokles úrokových sadzieb je výhodná kratšia doba fixácie.

H

Hodnota nehnuteľnosti – hodnota nehnuteľnosti je cena, ktorú stanový súdny znalec na základe komplexného posúdenia nehnuteľnosti. Medzi najdôležitejšie faktory pre stanovenie ceny nehnuteľnosti patria: lokalita kde sa nehnuteľnosť nachádza, jej veľkosť, dispozičné riešenie, občianska vybavenosť, vek nehnuteľnosti, prípadne dátum poslednej rekonštrukcie. Hodnotu nehnuteľnosti si často ľudia mýlia s pojmom kúpna cena.

Hypotekárny certifikát – úverový dekrét či úverový certifikát je potvrdenie banky, ktoré vydá na základe celkového posúdenia bonity klienta, v ktorom uvádza  do akej výšky je daná banka ochotná úver poskytnúť.

Hypotekárny úver – je podľa zákona o bankách dlhodobý úver s dĺžkou splatnosti od štyroch do tridsať rokov. Hypotekárny úver sa poskytuje maximálne do výšky 70 % hodnoty nehnuteľnosti a slúži spravidla na nadobudnutie, výstavbu ale aj rekonštrukciu nehnuteľnosti, podmienkou je zriadenie záložného práva v prospech banky na nehnuteľnosť.

Hypotekárny úver pre mladých – sa vyznačuje tým, že úroková sadzba je znížená o štátny príspevok, ktorý žiadateľom poskytuje štát na prvých päť rokov splácania úveru maximálne však do sumy 50 000 EUR.

I

Istina – jedná sa o výšku poskytnutých peňazí, ktoré si dlžník požičal od veriteľa.

K

Konsolidačný úver – konsolidácia pôžičiek jedná sa o úver, ktorý slúži na splatenie iných úverov s cieľom všetky úvery zlúčiť do jedného a získať výhodnejšie podmienky napríklad nižšiu splátku, lepšiu úrokovú sadzbu a pod.

Kúpna cena – je cena ktorú si medzi sebou predávajúci a kupujúci dohodli, môže aj nemusí sa rovnať hodnote danej nehnuteľnosti určenej znalcom.

Kúpna zmluva (Zmluva o prevode vlastníctva) – kúpna zmluva môže byť uzavretá medzi fyzickými osobami na základe § 588 a násl. Občianskeho zákonníka, alebo medzi podnikateľmi na základe Obchodného zákonníka § 261 a § 262. V každej zmluve o kúpe nesmie chýbať identifikácia zmluvných strán, predmet zmluvy, dohodnutá cena ako aj všetky povinnosti vyplývajúce z danej zmluvy.

Kvitancia – potvrdenie, ktoré vydáva veriteľ spravidla banka, ktorým potvrdzuje že dlžník splatil dlh. Toto potvrdenie slúži najmä pre kataster nehnuteľností na výmaz záložného práva v prospech veriteľa. Na základe tohto potvrdenia kataster zruší záložné právo na liste vlastníctva k danej nehnuteľnosti.

L

Lineárna splátka – je pravidelná mesačná splátka, ktorou dlžník splatí rovnakú čiastku istiny a suma úrokov sa tým pádom znižuje, čím dochádza k tomu, že sa znižuje aj ceková mesačná splátka úveru.

List vlastníctva – jedná sa o základný doklad preukazujúci vlastníctvo k danej nehnuteľnosti, okrem údajov o nehnuteľnosti a vlastníkovi  sa v ňom zaznamenávajú aj ťarchy ako sú: záložné práva k úverom, doživotné užívacie právo, právo prechodu a prejazdu cez pozemok a i.

LTV (Loan To Value) – jedna sa o percentuálne vyjadrené číslo, ktoré vyjadruje pomer medzi hodnotou nehnuteľnosti a výškou úveru aký je banka ochotná klientovi poskytnúť. V praxi sa používa aj pojem percento prefinancovania.

M

Mimoriadna splátka – splátka úveru, ktorú klient uhradí nad rámec dohodnutej mesačnej splátky. Obvykle si ňou klient znižuje úverové zaťaženie, niektoré banky ponúkajú mimoriadne splatiť časť úveru raz ročne až do výšky 20 %.

N

Návrh na vklad – jedná sa o písomnú žiadosť smerovanú na príslušnú správu katastra nehnuteľností. Na základe tejto žiadosti začne kataster konanie na vklad záložného a vlastníckeho práva, zmenu prípadne zánik práva k nehnuteľnosti

P

p.a. (per annum) – per annum – za rok, definuje označenie ročnej úrokovej sadzby pre úvery a vklady.

Plomba na LV – vyznačuje sa na liste vlastníctva, pokiaľ sa pripravuje nejaká zmena. Z – znamená záznam, V – vklad. AK je vyznačená plomba na LV výpis alebo kópiu z listu vlastníctva vydá kataster len vlastníkovi alebo inej oprávnenej osobe.

Predčasné splatenie úveru – jedná sa o písomnú dohodu medzi bankou a klientom, kde sa klient s bankou dohodne, že svoj dlh uhradí pred splatnosťou úveru. Väčšina hypotekárnych bánk umožňuje klientom splatiť časť alebo celý úver bezpoplatku za predčasné splatenie pri konci fixácie úrokovej sadzby. Mimo fixácie je predčasné splatenie úveru spravidla spoplatnené.

Progresívne splácanie – jedná sa o spôsob splácania úveru pri  ktorom sa splátka s narastajúcou dobou splácania zvyšuje. Výška splátky sa zvyšuje pravidelne každý rok na základe koeficientu rastu. Na začiatku je splátka nižšia ako pri anuitnom splácaní, v druhej polovici splácania je výška splátky vyššia ako výška anuitnej splátky.

Predmet zabezpečenia – alebo záložného práva sa nazýva aj záloh. Môže sa jednať o nehnuteľnosť, súbor majetkových vecí, podnik alebo časť podniku. Predmet zabezpečenia dáva veriteľovi istotu, že v prípade ak dlžník nebude plniť svoje záväzky môže predmet zabezpečenia predať a uspokojiť tak svoju pohľadávku.

R

Refinančná hypotéka – úver určený na splatenie skôr poskytnutého úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou. Spravidla sa  využíva pri refixkácií úrokovej sadzby na získanie lepších podmienok.

Rezervačná zmluva –  zmluva medzi kupujúcim a predávajúcim, ktorou si zmluvné strany zabezpečia predmet kúpy, že určenej lehote súčasný majiteľ nehnuteľnosť nepredá. Súčasťou rezervačnej zmluvy je aj zloženie zálohy na kúpu nehnuteľnosti.

RPMN (Ročná Percentuálna Miera Nákladov) – jedná sa o percentuálne vyjadrenie všetkých nákladov, ktoré sú s úverom spojené, okrem výšky úrokov sú v nej zahrnuté aj iné poplatky s úverom alebo pôžičkou spojené ako napríklad poplatok za poskytnutie úveru.

Ručiteľ –  je osoba, ktorá sa písomne veriteľovi zaviaže, že v prípade, že dlžník nebude splácať svoj úver riadne a včas uhradí dlžnú sumu za neho. Ručiteľov môže byť aj viac pričom každý ručí za záväzky nerozdielne do čiastky podpísanej v prehlásení.

S

Splátka – platba za poskytnutý úver, ktorú platí dlžník veriteľovi v pravidelných intervaloch.

Splátkový kalendár – podrobný rozpis úveru alebo splátok v čase, kde je k jednotlivým termínom vyčíslené, koľko má dlžník zaplatiť a koľko už z daného úveru zaplatil na istine úveru a koľko na úrokoch.

Spoludlžník – osoba ktorá má rovnaké práva a povinnosti voči veriteľovi ako dlžník.  Ak prestane dlžník riadne a včas splácať úver, veriteľ vyzve spoludlžníka aby dlh uhradil za hlavného dlžníka.

Š

Štátny príspevok pre mladých – jedná sa štátnu podporu bývania pre mladých ľudí do 35   rokov. Výška štátneho príspevku sa určuje každoročne zákonom o rozpočte a v danom roku  platí pre všetky hypotekárne banky rovnako.

T

Titul nadobudnutia – jedná sa o zmluvu, na základe ktorej nadobudol majiteľ predmetnú nehnuteľnosť. Jedná sa o kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, zápisnicu z dedičského konania a iné.

Ú

Účel úveru – jedná sa o zdôvodnenie veriteľovi načo sa chcú dané finančné prostriedky použiť. Pri úveroch zabezpečených nehnuteľnosťou je najčastejším dôvodom kúpa nehnuteľnosti, výstavba rekonštrukcia alebo splatenie skôr poskytnutého úveru.

Úrok – jedná sa o percentuálne vyjadrenie ceny peňazí. Výška úroku zohľadňuje istým spôsobom kompenzáciu pre veriteľa, že sa na určitý čas vzdal možnosti disponovať so svojimi peniazmi ako aj kompenzáciu za riziko spojené s poskytovaním peňazí dlžníkovi.

Úver – jedná sa o produkt, ktorý banka, alebo iná finančná inštitúcia poskytne na určité vopred stanovené obdobie určitú sumu peňazí, a dlžník sa zaviaže poskytnuté peniaze vrátiť a zaplatiť dohodnutý úrok.

Úver zabezpečený nehnuteľnosťou ­– jedná sa o určitý druh úveru, pri ktorom má veriteľ svoju pohľadávku voči dlžníkovi zabezpečenú nehnuteľnosťou formou záložného práva na liste vlastníctva.

Úverový register – jedná sa o evidenciu všetkých poskytnutých úveroch, kreditných kartách, povolených prečerpaniach, žiadostiach o úvery v bankách atď.

V

Veriteľ – pri hypotékach býva veriteľom spravidla banka, jedná sa o osobu fyzickú alebo právnická, ktorá dlžníkovi požičala peniaze a dlžník sa zaviazal tieto peniaze vrátiť do určitej doby spolu s úrokom. Veriteľ má voči dlžníkovi pohľadávku a dlžník voči veriteľovi záväzok.

Vinkulácia –  jedná sa o viazanie alebo obmedzenie dispozičného práva až do splnenia určitej podmienky. Pri úveroch zabezpečených nehnuteľnosťou sa stretávame s pojmom vinkulácia poistného plnenia alebo vinkuláciou vkladu.

Z

Zabezpečenie úveru – jedná sa o nástroj pomocou, ktorého sa veriteľ poisťuje proti neschopnosti dlžníka splácať úver. Zabezpečenie môže byť peňažné alebo nepeňažné. Peňažné zabezpečenie je vykonávané spravidla blankozmenkou, nepeňažné zabezpečenie je spravidla pri úveroch zabezpečených nehnuteľnosťou formou ťarchy na liste vlastníctva. Zabezpečenie sa vyžaduje pri úveroch kde veriteľ požičiava dlžníkovi väčší objem peňazí.

Záväzok –  pri úveroch sa jedná o povinnosť dlžníka splatiť požičané peniaze za vopred dohodnutých podmienok vrátane dohodnutého úroku.